10月30日晚间，招商蛇口（001979.SZ）发布2023年第三季度报告。前三季度，招商蛇口营收同比下降15.26%至758.3亿元，净利润约37.7亿元，同比增长27.45%。

　　据此前公告，2023年1～9月，招商蛇口累计实现签约销售面积917.64万平方米，同比增加21.86%；签约销售金额2263.09亿元，同比增加12.25%。依照招商蛇口管理层提出的“2023年度销售额目标为3300亿元”，今年前9个月，这一目标的达成进度为68.58%。
　　东吴证券发布的研报指出，考虑到四季度为传统销售旺季，招商蛇口土地储备充沛，有望在四季度加大推盘力度，全年销售目标仍有较大概率顺利完成。
　　《中国经营报》记者注意到，今年以来，招商蛇口投拓积极，且聚焦高能级城市。根据东吴证券提供的数据，1～9月，招商蛇口拿地金额占比前三的城市分别为北京、杭州和厦门，其在一、二线城市的拿地金额占比合计为96.4%。
　　拿地聚焦核心城市
　　三季报显示，招商蛇口营收约243.86亿元，同比下降23.61%，净利润同比增长50.99%至16.16亿元，扣非净利润同比增长84.27%至15.72亿元；基本每股收益同比增长54.55%至0.17元，加权平均净资产收益率同比增加0.58个百分点至1.6%。
　　截至三季度末，招商蛇口总资产约为9635.2亿元，较去年三季度末同比增长8.69%，归属于上市公司股东的所有者权益约为1155.6亿元，同比增长13.61%。
　　东吴证券发布的研报指出，第三季度，招商蛇口毛利率企稳回升，同比增长3.5个百分点至22.5%。在该季度内，招商蛇口结算项目权益比例较高，少数股东损益占净利润比重仅为6.3%，较去年同期的54.2%大幅下降。费用控制方面，受房地产市场景气度下行影响，招商蛇口第三季度销售及管理费用率同比增加0.92个百分点至5.5%。
　　销售额方面，根据中指研究院提供的数据，招商蛇口在2023年1～9月房企销售业绩排行榜中位居第五，较去年同期提升一位。
　　事实上，在2022年度业绩会上，招商蛇口管理层提出了2023年度的新目标，即跻身行业五强。“五强并不仅仅是一个规模的指标，更多在于利润、质量、效益和转型、经营、收入、品质等多维度。”彼时，招商蛇口管理层如此表示。
　　销售额目标指引在前，今年以来，招商蛇口聚焦高能级城市投资换仓积极。申银万国证券提供的数据显示，前三季度，招商蛇口累计新增建筑面积371万平方米，同比下降37.5%，累计拿地金额691亿元，同比下降32.8%；拿地/销售金额比例为31%，拿地/销售面积比例为40%，平均楼面地价为24662元/平方米，约占销售均价的76%。
　　城市分布方面，根据东吴证券提供的数据，前9个月，招商蛇口在一线、二线、三四线城市的拿地金额占比分别为42.8%、53.6%、3.5%，公司投拓充分聚焦核心城市。其中，前三季度，招商蛇口在北京、杭州、厦门的拿地金额分别为219.4亿元、88.9亿元、63.7亿元。
　　截至9月30日，招商蛇口在手货币资金为887.7 亿元，剔预资产负债率为60.5%，净负债率为33.2%，现金短债比为2.1，三道红线指标稳居“绿档”。
　　管理层交班
　　就在第三季度，招商蛇口发生一轮人事变动。
　　9月8日晚间，招商蛇口公告称，由于达到法定退休年龄，许永军近日向董事会申请辞任公司董事长和董事职务，辞呈自送达董事会时生效。经公司控股股东推荐，董事会选举蒋铁峰为公司第三届董事会董事长。同时，董事会聘任朱文凯为公司总经理。
　　在上述公告前，蒋铁峰担任招商蛇口总经理，朱文凯为招商蛇口常务副总经理。截至9月8日，蒋铁峰和朱文凯分别持有招商蛇口股票122000股、207027股。
　　招商蛇口在公告中表示，“许永军先生在公司董事会履职期间，恪尽职守、勤勉尽责，积极推动公司战略转型，稳健经营，引领公司赶超进位，为公司可持续高质量发展做出了贡献。董事会对许永军先生在任职期间的辛勤付出和卓越贡献致以由衷的感谢和敬意!”
　　2019年8月，许永军接棒孙承铭，成为招商蛇口第二届董事会董事长。对于招商蛇口的发展，许永军此前明确“133341”长期战略并坚定贯彻落实“三个转变”，即从开发为主向开发与经营并重转变、从重资产为主向轻重结合转变、从同质化竞争向差异化发展转变。在许永军任职期间，招商蛇口完成前海土地整备及合资合作重大资产重组，并在2021年推动博时招商蛇口产业园REIT上市，这是国内首批基础设施公募REITs项目之一，也是在2023年完成首批扩募的公募REITs之一。
　　在今年3月举行的2022年度业绩会上，谈及行业，许永军表示，“随着地产行业四个红利消失和逐渐减弱，地产行业的运营逻辑已发生根本改变，‘三新一高’（即新发展阶段、新发展理念、新发展格局及推进高质量发展）成为房地产行业新的方向，这也将成为未来三到五年的决策依据。”
　　行业在变化，招商蛇口的发展战略也走向多维度。而从总经理升任董事长的蒋铁峰，其亦具备核心城市地产经验。
　　现年50岁的蒋铁峰，历任招商地产南京公司总经理助理、副总经理、总经理；招商蛇口上海公司总经理、华东区域常务副总经理、华东区域总经理、江南区域总经理；招商蛇口副总经理、总经理。
　　广发证券在其发布的研报中对蒋铁峰如此评价：“2019年，蒋铁峰担任公司总经理以来，公司经营质量不断提升，各项业务有序推进。本次调整意味着以蒋铁峰为核心的新一届管理团队核心班底搭建完成。”
　　招商蛇口方面表示，在行业转型期，公司坚持“行稳致远、守正创新、追求卓越”的经营理念，立足新发展阶段，践行“三个转变”，执行“三个一”工程，优化资源配置、存货结构和业务组合，持续提升各业务板块经营能力。此外，公司积极推动科技创新和产业转型，实现精细化运营，同时充分发挥其在资源、融资等方面的优势。
（文章来源：中国经营网）